Вот вам новость, достойная самого крепкого кошелька и стального терпения: срок окупаемости московской однушки теперь перевалил за 24 года. Да-да, не два десятка лет, а целых двадцать четыре! Если кто-то думал, что вложиться в квартиру — это как посадить денежное дерево и ждать урожая пару сезонов, то пора переосмыслить свои финансовые амбиции.
Покупать квартиру в Москве с целью сдачи — занятие для тех, у кого терпение олимпийского чемпиона или просто миллион свободных рублей лежит без дела и скучает.
Но давайте не будем драматизировать — ведь даже в самой долгой очереди есть свои забавные моменты. Представьте себе инвестора, который купил однушку сегодня, а чистую прибыль увидит примерно к 2048 году.
К тому времени летающие машины станут привычным делом, а его квартира будет требовать уже третьего капитального ремонта — ну прямо как старый добрый анекдот: «Покупаю квартиру в Москве — вложение на всю жизнь… жизни моей правнуков».
Москва тут выступает абсолютным лидером среди городов-миллионников — но только в категории «самое долгое ожидание прибыли». Другие города тоже не отстают: Санкт-Петербург с окупаемостью свыше 20 лет, Екатеринбург и Новосибирск чуть поспокойнее — около 18–19 лет.
Но столица всегда впереди планеты всей, правда теперь она впереди по показателю «когда же вернутся мои деньги?»
Доходность от аренды тоже решила устроить марафон по снижению: год назад можно было рассчитывать на почти 5% годовых в рублях, сейчас же эта цифра упала до скромных 4,1%. И это ещё без учёта налогов и коммуналки! В итоге реальная доходность падает до смешных 3–3,5%, что заставляет задуматься: а не лучше ли положить деньги в банк?
Там хотя бы процент начисляют без головной боли с ремонтом и квартирантами.
Если сравнить рост цены квартиры с арендной платой за последний год — тут вообще комедия выходит. Цена московской однушки взлетела с 14,5 до 17,9 миллионов рублей (рост почти на четверть!), а аренда подросла всего на пару тысяч рублей до 60,5 тысяч в месяц. Получается, цена растёт как на дрожжах, а арендная плата — словно черепаха на спортивном забеге.
Почему так случилось?
Во-первых, рынок недвижимости перегрелся благодаря льготным ипотекам. Люди покупали квартиры не столько ради дохода от аренды (как раньше), сколько чтобы спрятать деньги под надёжной крышей или воспользоваться материнским капиталом. Спрос был бешеным — вот и выросли цены.
Во-вторых, арендаторы не резиновые: их доходы растут медленно и платить больше за скромную однушку никто особо не хочет. Конкуренция большая — каждый хочет найти дешевле жильё поближе к метро.
В-третьих, инвестиционный спрос сместился: банки предлагают более привлекательные проценты по депозитам без хлопот с ремонтом и поиском жильцов.
Тут вспоминается старый анекдот про инвестора: «Зачем мне квартира с постоянными проблемами? Лучше я положу деньги в банк и буду пить чай спокойно». Правда ведь?
Давайте посчитаем вместе: средняя московская однушка стоит около 17,9 млн рублей; сдаём её за 60,5 тыс.
рублей в месяц — получаем примерно 726 тыс. рублей в год; делим доход на стоимость квартиры — получаем те самые скромные 4%. Но это если считать идеальный мир без простоев между жильцами и поломок сантехники.